Ринок будівництва й купівлі-продажу житла в Україні – криміналізований. Що багато в чому визначило нинішню стагнацію цього ринку, який опинився на межі обвалу. Крім факторів суто криміногенного характеру, які погрожують потрясіннями вітчизняної індустрії житлового будівництва й бізнесу ріелтерських компаній, існують і причини суто економічного характеру, що вже вдарили по необґрунтовано роздутих цінах на нерухомість.
Вартість столичної нерухомості досягла, схоже, свого піку. Незважаючи на зростання цін на енергоносії й затверджене положення про те, що з 2006 року при відведенні земельних ділянок для будівництва житлових будинків забудовники повинні будуть передавати місту не 5, а 7% загальної площі в цих будинках, значне зростання цін на ринку нерухомості в році, що наступив, малоймовірний.
Останні роки були роками розквіту нової світової валюти, що має ходіння практично в кожній країні світу, - квадратних метрів нерухомості.
З ослабленням довіри до американського долара й ще свіжими спогадами про крах ринку високих технологій найкращим засобом збереження грошей виявилася житлова й комерційна нерухомість.
Україна не стала виключенням. Однак подорожчання житла було безпрецедентним. На відміну від розвинених країн, київське житло за період ледве більше п'яти років подорожчало більш ніж на 500%, а нерідко й на 700%!
Каталізатором небувалого зростання цін улітку минулого року було, швидше за все, не зміцнення курсу національної валюти, воно стало лише приводом. Панічні настрої на ринку, мабуть, посіяла непрогнозованість розвитку країни. І в цих умовах, ринок нерухомості став тим притулком, куди багато хто поспішили «прибудувати» свої заощадження. А в кого їх було недостатньо, удалися до послуг банків, які почали кредитувати населення при необхідності навіть без першого внеску.
Улітку 2005 року рекордні 60% покупців столичного житла скористалися кредитними грішми. Втім, зараз, на думку глави Нацбанку, інвестиційні можливості громадян досягли своєї межі, тому що покриття кредитних вкладень депозитами становить у країні вже більше 80%.
До того ж, при збереженні торішніх темпів зростання ціни на київське житло, вже в році поточному вони значно перевищили б ціни на житло в столицях держав старої Європи.
На думку експертів, є, принаймні, десять причин, з яких ціна столичних метрів може впасти.
1. Уперше за останні роки «осінні» покупці столичного житла понесли прямі збитки. Так, більшість квартир і далі виставляється за позахмарними цінами. Але, починаючи з початку листопада 2005-го, у базах дані оголошення про продаж нерухомості стали з'являтися пропозиції квартир, ціна на які нижче часом на 10-20 тис. дол. Як приклад можна привести двокімнатну «панельку» біля метро Лівобережна по вул. Плеханова, що при стартовій ціні близько 75 тис. у.о. «пішла» у грудні (лише через кілька тижнів активного позиціювання й після кількаразового зниження цін) за 59 тис. у.о. так ще й з позначкою «торг». Такі випадки поки не масові, але й не одиничні. Саме таке житло по більш-менш реальних цінах і «іде». Інше безнадійно «зависає». І навіть ріелтори вже не в змозі сховати різке падіння кількості угод. Втім, за їхнім твердженням, продавці готові скидати лише по 5 тис. у.о. з кожної квартири. Але хто сказав, що наш ринок можуть адекватно коментувати ріелтори? Уже скоріше психологи.
2. З минулого листопада пропозиція київського житла по деяких районах збільшилося найчастіше на 100%. За даними одного з найбільш популярних спеціалізованих столичних видань, база пропозицій по Дніпровському районі в лічені осінні дні розширилася зі звичайних 600-700 оголошень до 1400 одноразово, а пропозиція, що підскочила у два рази, тримається вже кілька місяців.
3. Крім прямих збитків, які несуть ті покупці, які прикупили житло на піку, є ще й збитки потенційні. Уперше тримати гроші на банальному банківському депозиті стало більш вигідно. Так, по московській нерухомості регулярно публікується так званий індекс прибутковості житла, тобто співвідношення передбачуваного доходу від оренди й підвищення вартості житла й потенційного доходу від банківського депозиту, рівного вартості квартири.
Весь останній час київський індекс прибутковості перебував у плюсовому значенні тільки завдяки стрибкоподібному зростанню цін. Тепер же, коли зростання цін як мінімум припинився, ситуація наступна.
Візьмемо умовну однокімнатну квартиру на «вторинці» - ту ж стару радянську «чешку» на масиві, що зараз пропонується, приміром, за 50-60 тис. у.о. Якщо покласти ці гроші на депозит, інвестор буде одержувати близько 500 у.о. на місяць доходу як відсотки. Чи багато хто бачив пропозицію оренди однокімнатної квартири без ремонту, не в центрі за ціною 500 у.о. на місяць? Урахуймо й такий нюанс: довіра громадян до банківської системи (знову ж після виборів) буде тільки зростати, та й розмір гарантованого страхового повернення внеску підвищений.
У принципі, приватні інвестори вже все це почали розуміти. Набагато більш безпечно пограти зараз, скажімо, на ринку землі, чим спробувати прилаштуватися в будівельну піраміду, яка чимось підозріло нагадує суспільство «МММ». Адже так й останніми можна виявитися. І тоді, за прогнозами Інституту еволюційної економіки, крайні «активісти-учасники» можуть оплатити надприбутки, отримані попередніми гравцями.
4. Торішній бум був частково обумовлений соціальними виплатами, що зросли. Погодимося, психологічно легше брати кредит, коли передбачається, що за рахунок збільшення особистого доходу буде легше його й віддавати. У році нинішньому різкого збільшення виплат не передбачається, але, натомість, передбачається значне подорожчання життя вже найближчим часом - підвищення цін на енергоносії потягне за собою не тільки зростання вартості газу й електроенергії для населення, але й вартості майже всього споживчого кошика, а виходить, об'єктивно в простої української родини стане менше засобів для заощаджень на придбання житла або оплати за іпотечним кредитом.
5. При порівнянні вітчизняних цін із цінами на житло в європейських державах, скажімо, празькі стандарти якості житла найчастіше передбачають здачу квартири повністю «оздобленої», з якісною керамічною плиткою на кухні й у ванною, з європейськими дерев'яними склопакетами, із зимовими садами й терасами для жителів верхніх поверхів. Причому це житло не вважається, як у нас, суперелітним, а скоріше звичайним бізнесом-класом. Те, що для нас екзотика, для них - правило. Наше житло відповідає європейським аналогам тільки за ціною, але не за якістю й стандартами.
Та й закордонні ЗМІ останнім часом особливо наполегливо нагадують про небезпеку різкого здування «повітряної кульки» за назвою «ринок нерухомості в багатьох країнах світу». Так, британський «Економіст» із цього приводу відзначає, що на надмірні ризики й перегрітість ринків у багатьох країнах (і в першу чергу в США) звернули увагу й голова ФРС, і МВФ, і інші шановані міжнародні організації. На думку журналу, протверезіння буде важким і зростання нерухомого багатства виявився більшою мірою ілюзорним.
6. Якщо жителеві Німеччини треба відробити на умовну 60-метрову квартиру в Берліні 2,5 роки, громадянинові Чехії й Польщі на житло в столицях своїх країн біля шести років, то середньому українцеві на квартиру в столиці - близько 28 років. Так, можливо, у наведених цифрах не цілком врахований рівень тіньових доходів, так званих «зарплат у конвертах». І все-таки платоспроможний попит на житло, схоже, досяг своєї межі.
7. Одним зі способів активізувати зменшуваний попит є захоплюючі іпотечні програми. Але більшість банків посилило видачу іпотечних кредитів і не бажає розділяти зрослі ризики обвалення ринку й відповідно знецінювання застав-квартири.
8. Новий міністр архітектури й будівництва Павло Качур пообіцяв розчистити авгієві стайні на ринку первинного житла, спростивши процедуру технічних і інших погоджень при виділенні й відведенні земельних ділянок під будівництво. Це, за його словами, зменшить тільки офіційну частину в собівартості квадратного метра на 25-30% і автоматично повинне зменшити кінцеву ціну пропонованих метрів на 20%. Чи втіляться його слова в дії, незрозуміло, однак те, що така позиція зробить потужний психологічний вплив на учасників ринку, - очевидно. Внаслідок цього будівельники намагатимуться каталізувати свої зусилля по збуту вже побудованого або житла, що готується до здачі, щоб через кілька місяців не довелося продавати його дешевше на обіцяні міністром 20%.
Що, власне кажучи, уже й відбулося. Не зафіксовані в попередні роки передноворічні й передріздвяні знижки на первинне житло з'явилися нічим іншим, як завуальованим зниженням цін на «первинці».
9. Лідери київської будівельної індустрії «викинули» на ринок найбільш популярне одно- і двокімнатне житло в будинках, здача яких запланована на найближчий час. Тобто потрапило до «вільного» продаж саме те житло, яке в останні роки реалізувалося найчастіше «з-під прилавку».
Більш того, не випадково ті ж будівельники форсують плани по будівництву доступного малометражного житла. Передбачено зведення будинків, що складаються суцільно з однокімнатних квартир - своєрідне українське ноу-хау. Хоча престижність таких будинків, зазначимо, викликає глибокі сумніви.
10. На сьогодні долар уже відіграв у гривні, що надмірно подорожчала, свої десять копійок назад і, схоже, зупинятися на цьому у поточному році не збирається. Експерти повністю виключають можливість зміцнення гривні в 2006 році, але не виключають її девальвації, що, безсумнівно, буде черговим фактором зниження вартості як вторинного, так і первинного житла.
Втрутитись у сценарій розвороту зі зміною тренда ринку на знижуючий можуть курсові сюрпризи (можливий реванш євро за торішнє «приниження»). У випадку різкого падіння курсу долара вартість українського житла в доларовому еквіваленті може й не змінитися й навіть трохи вирости, а ціна нерухомості в такому випадку може впасти лише в євро. Урахуємо й нестабільність політичної й економічної ситуації в країні. Однак навіть ці фактори, як видно, не зможуть призвести до значного зростання цін. Адже далі, схоже, вже нікуди. Коли про надприбутковість купівлі житла починають говорити в таксі, це вірний сигнал того, що пора «зістрибувати з потягу».
Розрив між вартістю житла й зростанням індивідуальних доходів, мізерний розмір ВВП на душу населення, невелика активність на ринку праці, поступове збільшення податкового навантаження при оформленні угод купівлі-продажу, можливість введення податку на нерухомість, що існує практично у всіх країнах СНД, за винятком Білорусії (відповідний законопроект уже поданий, але у виборному році уведений поки не буде), збільшення строку експозиції квартир на ринку (така тенденція відслідковується вже давно) при одночасному розширенні асортиментів, відхід з ринку найбільш обережних перекупників. Саме ці фактори можуть призвести до зсуву акцентів у матеріалах ЗМІ від захопленого ажіотажу до більш обережного, зваженого підходу до питання про стрибкоподібне зростання ринку нерухомості.
Нерухомість просто зобов'язана перетворитися з об'єкту небезпечних спекулятивних угод просто в житло. Можливо, це трапиться з певним часовим лагом після виборів, коли ситуація в країні стане спокійнішою й гроші з тимчасового притулку - нерухомості - повернуться назад у бізнес.
Те, що будується в Києві - це будується не для людей, а для суцільного шахрайства. Для перепродажу-спекуляції. Поняття спекуляції із вжитку сховали, але в житті воно править бал. Мільйонери-бізнесмени на ньому мають чималий прибуток. Ось це і є ті європейські цінності за які ратують демократи України
Думки пана Соломона притримувалось, (та й навіть зараз притримуєтсья , хоча вже менше ) більш ніж пів країни... тому і довелось тим самим пів країни платити за майже камяні печери в панелях Києва за цінами золотих квартир Берліна і т.д... Хочеться мені послухати коментар того самого пана Соломона через півроку, а то вже і менше...
Все це тільки теоретичні міркування. А в нашій доблесній країні теорія досить сильно відрізняється від практики. Більшість нардепів, переслідуючі приватні інтереси, буде робити все, щоб нерухомість в ціні зростала. У провінціях вже сьогодні вартість однокімнатних за останні 3 місяці зросла на 2-3 тис. у.о. По 1 тис. у.о. за місяць! Як Вам такий "спад"?
Інші коментарі
Романові і Володимиру - обом. Громадська самоорганізація як суспільне явище була і є. І буде. Нема потреби її створювати. Майдан - один з проявів цього ПОСТІЙНОГО процесу в нації. Нема потреби створювати температуру пацієнту, достаньо її виміряти або відчути....››› Fisher7| 07.01.2009, 22:24
Шановна, пані Ніно!
Щиро вітаю Вас з Різдвом Христовим!
Щастя і здоров`я і Божої любові!
Хочу подарувати Вам кілька нових пісень:
РАДІСТЬ МОЯ, УКРАЇНО!
Я не шукаю Україну –
Вона у дітях і в мені.
Історію Руси величну
В казковім бачу я у сні.
Про...››› Володимир Мангов| 07.01.2009, 20:57
Романові.
Я не казав, що моя хата скраю. Складається враження, що ти дискутуєш із власними припущенням. Доведи, що вмієш не домислювати те, чого насправді не було.
Про Майдан. Майдан власне і був тим, що Володимир називає "громадською...››› Fisher7| 07.01.2009, 18:59
Надто багатослівно можливо пишу, хочу повторити основну думку - давайте будемо подавати ВЛАСНІ ІДЕЇ. Тоді це буде рух вперед. Якщо тільки робити аналіз чогось, то ми тупцюємося на місці. Ідімо ВПЕРЕД! Моїм невеликим розумом думаю, що так буде і цікавіше і...››› Роман| 05.01.2009, 02:01
Для fisher7
Я погоджуюся що розум - то лише засіб. При чому один із найефективніших, якщо вміти ним скористатися. І в тому нічого не має ні хорошого ні поганого. На рахунок агрументації статті, я не погоджуюся, що вона є не аргументованою. Я не стаю повністю...››› Роман| 05.01.2009, 01:38
Новини
Події
Фотогалереї
Поштовий
веб-клієнт
Про
сайт
Електронна пошта
Ринок будівництва й купівлі-продажу житла в Україні – криміналізований. Що багато в чому визначило нинішню стагнацію цього ринку, який опинився на межі обвалу. Крім факторів суто криміногенного характеру, які погрожують потрясіннями вітчизняної індустрії житлового будівництва й бізнесу ріелтерських компаній, існують і причини суто економічного характеру, що вже вдарили по необґрунтовано роздутих цінах на нерухомість. 
